"못 팔게 막아 놓고" 세금 폭탄...1억 양도세가 3억으로 폭증

하이커뮤니티매니져 0 15 10.29

부동산 헬 조선

코리아 전월세 월세지옥으로 말세

이종배 기자

입력

2025.10.28. 오후 2:15

수정

2025.10.28. 오후 2:35

기사원문

서울 아파트 전경. 연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 정부가 서울 전역과 경기 12곳 등을 '3중 규제지역’으로 묶으면서 다주택자와 일시적 1가구 2주택자들이 양도소득세 폭탄을 맞을 처지가 됐다. 토지거래허가제 2년 실거주의무 규제로 세금 폭탄을 피하기 위한 주택 처분이 쉽지 않기 때문이다. 매물 잠김과 부의 대물림 증가 등 부작용이 우려된다는 지적이다.

28일 업계에 따르면 2주택 이상 다주택자들에 대한 조정대상지역 양도세 중과가 부활할 경우 세 부담은 2~3배 가량 늘어날 것으로 예상되고 있다. 매입 시점에 상관없이 매도시점에 규제지역으로 묶여 있다면 조정대상지역 규제를 적용 받는다.

정부는 '10·15 대책'에서 조정대상지역 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 내년 5월 9일 종료할 가능성을 예고했다. 유예 조치가 끝나면 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%

p,

3주택 이상은 30%p 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없다.

우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 시뮬레이션을 해본 결과 보유기간 8년, 양도차익 5억원으로 가정할 경우 세 부담이 만만치 않다.

세부적으로 보면 현재는 다주택자라도 조정대상지역 부동산 양도시 지방세를 포함해 양도세로 1억4500만원만 내면 된다. 하지만 중과 조치가 끝나게 될 경우 내년 5월 9일 이후 매도시 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 우선 2주택자는 기본 세율에 20%p가 중과되면서 2억8200만원으로 늘어난다. 3주택자의 경우 30%p가 중과되면서 양도세가 3억3400만원으로 급증하게 된다. 1억4500만원에 불과하던 양도세가 내년 5월 9일 이후에는 3억3400만원으로 2배 이상 늘어나는 셈이다.

다주택 중과를 피하려면 내년 5월 이전에 주택을 처분해야 한다. 하지만 조정대상지역 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2년 실거주의무가 적용되고 있다. 갭투자가 원천 차단되면서 주택을 처분하는 것도 녹록하지 않아 결국 세금 폭탄 대상이 될 가능성이 다분한 것이 현실이다.

일시적 1가구 2주택자도 비상이다. 현행 세법에 따르면 새 주택 취득 후 기존 주택을 3년 이내에 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 이 역시 토허제 확대로 인해 전세를 끼고 매각하는 것이 불가능하다. 3년 시점을 놓치면 1주택 혜택도 못 받고 다주택자로 분류돼 양도세가 중과될 저치에 놓이게 되는 셈이다.

업계 한 관계자는 "전세 계약 만료 시점이 중과 유예 종료 시점 이후인 일시적 2주택자들은 꼼짝 없이 급증한 세금 부담을 피할 수 없게 될 가능성이 높다"며 "2년 실거주의무로 팔고 싶어도 처분을 못해 양도세 중과 대상이 되는 사례가 늘어난 것으로 보인다"고 말했다.

문제는 이 같은 세금 폭탄이 부작용을 더 키울 수 있다는 점이다. 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “결국 안 팔리면 집주인들이 그냥 장기 보유하는 게 낫다고 판단할 수 있다"고 말했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "증여로 방향을 대거 틀 것으로 보인다"며 “매물도 공급의 한 축인데 양도세 폭탄은 신규 공급을 위축시키는 요인이 될 것이다"고 분석했다.

이종배 기자 ([email protected])

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